Droit - Bail rural en cours et décès du propriétaire

Le décès du bailleur n’est pas une cause de fin du bail rural. Pour autant, des règles particulières entourent la transmission aux héritiers du propriétaire.

Lors du décès du propriétaire des biens loués, il n’est pas mis  fin au bail rural. En effet, c’est l’indivision successorale qui viendra au droit du bailleur décédé, puis l’héritier qui aura accepté la succession sur la parcelle objet du bail rural.  Contrairement  à une idée reçue, le décès du bailleur ne permet  donc  pas à ses héritiers de disposer librement des biens loués, ni de mettre fin au bail en cours de leur seule volonté.

Poursuite du bail

Le bail existant se poursuit donc, avec les mêmes clauses et conditions qu’avant le changement de propriétaire. Il n’est donc pas nécessaire  de conclure un nouveau bail écrit avec l’héritier, ou les indivisaires. Ceci étant, la difficulté peut intervenir en cas d’absence d’écrit, le nouveau bailleur pouvant invoquer son ignorance de ce bail. En cas de contestation, il appartiendra au preneur de justifier de son exploitation et du versement du fermage.

De nouveaux interlocuteurs

Au moment de régler la location ou de solliciter une autorisation quelconque, le fermier n’a donc plus un interlocuteur unique, mais les membres de l’indivision successorale, lesquels percevront désormais le fermage (précisons que dans l’hypothèse d’une indivision successorale constituée entre un usufruitier (le conjoint survivant par exemple) et un nu-propriétaire (enfant du défunt), c’est l’usufruitier seul qui a vocation à encaisser les fermages. En cas de partage résultant  de  la  succession,  le fermier exerce ses droits à l’encontre de l’héritier qui reçoit les biens loués dans son lot (de la même  manière,  si le  bail  a  été  consenti  sur les biens  indivis  avec l’accord  de tous les indivisaires, il se poursuit après le partage, quel que soit l’attributaire des biens).

Convention de bail

Ce nouveau propriétaire est également tenu, individuellement cette fois-ci, du respect de la convention de bail en cours d’exécution. Cependant, cet héritier pourra, en application des dispositions du Code rural, donner congé pour reprendre et exploiter lui-même le fonds, sous ré- serve, bien entendu qu’il rem- plisse les conditions exigées pour exercer cette reprise (sur la forme : congé adressé par acte d’huissier au minimum 18 mois avant la fin de la période de neuf ans en cours, sur le fond : conditions d’âge, de capacité   professionnelle…).